用語解説 : GOP（営業総利益）とは｜GOP率・AGOP・NOIとの違いと計算例

結論

GOP（Gross Operating Profit、営業総利益）とは、ホテルの売上から、ホテルを運営するためにかかった費用（人件費・原材料費・販売費・水道光熱費・修繕費など）を差し引いた利益です。日本語では「営業総利益」「売上高営業利益」「ホテル営業粗利益」などと訳されます。

押さえておきたい点は3つです。

• 家賃・減価償却・固定資産税・運営フィーの「手前」の利益：建物を持つ側（オーナー）の費用を引く前の数字なので、ホテルの「現場の運営力」をそのまま比べられる
• 運営会社への報酬や賃料の計算基準になる：インセンティブフィーや変動賃料の多くは、GOPやAGOP（調整後GOP）の何%という形で決まる。GOPの定義1つで、誰がいくら受け取るかが変わる
• 売上が伸びるとGOPはそれ以上に伸びる：上場ホテルリートのジャパン・ホテル・リート投資法人が開示した28ホテルの2025年実績では、売上が前年比12.1%増だったのに対し、GOPは16.5%増、GOP率は36.3%から37.8%に上がった

はじめに

ホテルの月次報告や投資の資料では、売上の次に必ず「GOP」が出てきます。ところが一般の会計で使う「売上総利益（粗利）」や「営業利益」とは範囲が違うため、ホテル業界の外から来た人ほど混乱しやすい言葉です。不動産・金融・建設の担当者がホテル案件に関わるときにも、最初につまずく指標の一つです。

GOPは、オーナーと運営会社の関係を定めるHMA（ホテルマネジメント契約）のフィー計算や、ホテルの価値を決めるNOIの計算の出発点になります。本記事では、GOPの計算式と範囲、GOP率・GOPPAR・AGOP・NOIとの違いを、架空のホテルの計算例と、上場リートが開示している実際の数字を使って整理します。

編集部員

GOPって「粗利」と訳されることもありますよね。普通の会社の粗利と同じものだと思っていいんですか？

編集長

そこが一番の落とし穴だね。一般の粗利は売上から原価を引いただけだけど、GOPは人件費も広告費も光熱費も引いた後の利益なんだ。むしろ「建物の費用を引く前の営業利益」と考えたほうが近い。

GOPとは？計算式と含まれる費用

GOPは、ホテル業界の統一会計基準であるUSALI※注1の損益計算書の形に沿って計算します。流れは次の3段階です。

1. 部門利益：客室・料飲・その他の部門ごとに、売上からその部門の費用（人件費、料理の原材料、リネン、アメニティ、OTA手数料など）を引く
2. 非配賦費用を引く：どの部門にも割り振れない費用（管理部門、IT、販売・マーケティング、建物の維持修繕、水道光熱）を、部門利益の合計から引く
3. 残りがGOP：GOP＝総売上－部門費用－非配賦費用

上場リートのジャパン・ホテル・リート投資法人は、有価証券報告書でGOPを「ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額」と定義しています。

ポイントは、GOPの上にあるのは運営会社や現場が自分で増減させられる費用、下にあるのは建物を持つことや契約で決まる費用だという線引きです。だからGOPは「運営のうまさ」の成績表として使われます。

GOP率・GOPPARとは？規模の違うホテルを比べる指標

GOPは金額なので、客室数の違うホテル同士ではそのまま比べられません。そこで次の2つの指標を使います。

GOP率は業態で大きく変わります。料飲や宴会をあまり持たない宿泊特化型は、売上の大半が利益率の高い客室売上なのでGOP率が高くなりやすく、レストランや宴会場を多く抱えるフルサービス型は、売上は大きくてもGOP率は低くなりがちです。そのため業態の違うホテルをGOP率だけで比べるのは危険で、総売上ベースのTRevPARやGOPPARと合わせて見ます。

計算例：150室の宿泊特化型ホテルの場合

架空のホテルで、売上からGOP、さらにオーナーの手取りに近いNOIまでを追ってみます（数字は説明用の仮定です）。

前提：客室150室、年間稼働率80%、ADR（平均客室単価）15,000円。客室売上は150室×365日×80%×15,000円＝6億5,700万円。朝食・自販機・駐車場などのその他売上を4,300万円とし、総売上は7億円とします。

この例では、GOPの3億円のうち約3分の1が、運営会社への報酬・税金・将来の改装の積立に回ります。GOPが同じでも、フィー条件やFF&Eリザーブの率でオーナーの手取りは大きく変わることが分かります。

実際の数字で見るGOP：上場リート28ホテルの2025年実績

個別ホテルのGOPはふつう公開されませんが、ホテル特化の上場リートは保有ホテルの合計値を開示しています。ジャパン・ホテル・リート投資法人の有価証券報告書（2025年12月期、EDINET）から、売上やGOPに連動する賃料を導入している28ホテル（ヒルトン東京お台場、オリエンタルホテル東京ベイ、ホテル日航アリビラ、メルキュール札幌、the b池袋など）の数字を抜き出しました。

出典：ジャパン・ホテル・リート投資法人 有価証券報告書（第26期）「参考情報 ホテル運営指標、売上及びGOP」。数値はホテル賃借人等から提供されたもので、監査を経たものではないと注記されています。

注目したいのは、売上の伸び（12.1%）よりGOPの伸び（16.5%）のほうが大きいことです。売上の増加分は約84億円、GOPの増加分は約42億円なので、増えた売上のおよそ半分が利益として残った計算になります。ホテルは人件費や建物の維持費など、売上が増えても比例しては増えない費用が多いため、単価が上がる局面ではGOP率も上がりやすいのです。逆に売上が落ちる局面では、GOPは売上以上に落ちます。

AGOPとは？賃料や報酬の「線引き」に使う調整後GOP

AGOP（Adjusted GOP、調整後GOP）は、GOPから一定の費用を差し引いた利益です。同リートの有価証券報告書では「GOPから一定の支払手数料等を控除した残額」と説明されています。何を差し引くかは契約ごとに決めるのが特徴で、基本フィー、ブランドへの支払い、建物保険などを含めることがあります。

AGOPやGOPは、賃料や運営報酬の計算に直接使われます。同じ有価証券報告書に載っている、実際の契約の例です。

出典：同上「投資資産」の各物件の賃貸借契約の概要より。

「一定額を超えた部分の何%」という形は、ホテルの業績が良いときにオーナーも利益を分け合い、悪いときは固定賃料で下支えする仕組みです。また、運営委託契約では「GOPの実績が2年連続で目標GOPの85%に届かなければ、オーナーが解約できる」といった条項（同リートとアコーの契約）も見られます。GOPは、ホテルの成績であると同時に、契約上のお金の流れを決める物差しなのです。

GOPとNOI・EBITDAの違いは？誰がどの数字を見るのか

ホテルの不動産価値は、NOIを還元利回り（キャップレート）で割って求めるのが一般的です。たとえばNOIが1億9,400万円で、還元利回りを5%とすれば、価値は約38億8,000万円になります。GOPが1,000万円増えると、フィーや積立を引いても価値は1億円以上増え得るため、オーナーはGOPの動きに敏感なのです。

ただし、どこまでを差し引くかは会社や契約によって違い、同じ名前でも中身が異なる場合があります。資料を比べるときは、必ず定義の注記を確認してください。

GOPを見るときの注意点は？

• 修繕の先送りでGOPは「上がって見える」：修繕費はGOPの上で引かれるため、必要な修繕を後回しにすると、その年のGOPは良く見えます。設備の劣化は、後で大きな改装費（CAPEX）として返ってきます。資産になる支出と運営費の線引きはCAPEX・OPEXも参考にしてください
• 費用の付け替えで操作される余地がある：同リートの有価証券報告書は、ホテル賃借人が売上を少なく、費用を多く計上してGOPを低く見せ、変動賃料を引き下げる可能性を否定できないとリスクに挙げています。GOP連動の契約では、オーナー側が数字を検証できる仕組みが重要です
• 会計基準の版で範囲が変わる：USALIは改訂が続いており、2026年1月から第12版の適用が始まっています。費用項目の分け方が変わると、過去の数字と単純比較できないことがあります
• GOP率は業態・規模で違う：宿泊特化型とフルサービス型、都市部とリゾートでは費用構造がまったく違います。同じ業態・同じ競合ホテル群（コンプセット）の中で比べるのが基本です

編集部員

現場からすると、GOPを上げろと言われると「人を減らせ」と言われている気がしてしまいます……。

編集長

さっきのリートの数字を思い出して。2025年にGOPが伸びた主因は、費用削減より単価と稼働の上昇なんだ。費用を削るだけのGOP改善は、サービスの質や口コミの低下で売上が落ちて、長続きしない。売上を伸ばしながら費用の伸びを抑える、が王道だよ。

まとめ

GOP（営業総利益）は、ホテルの売上から運営にかかる費用を引いた利益で、賃料・減価償却・運営フィー・固定資産税などを引く前の数字です。現場の運営力を測る成績表であると同時に、インセンティブフィーや変動賃料の計算基準として、オーナーと運営会社のお金の分け方を決める物差しでもあります。

上場リートの28ホテルでは、2025年に売上が12.1%増えたのに対してGOPは16.5%増え、GOP率は37.8%まで上がりました。GOPを読むときは、GOP率とGOPPARで規模をそろえ、AGOP・EBITDA・NOIとの違いと、それぞれの定義の注記を確かめることが大切です。

関連する用語解説

• HMA（ホテルマネジメント契約）：オーナーが運営会社に運営を委託し、GOPなどに連動するフィーを払う契約
• FF&Eリザーブ（修繕積立金）：家具・備品の入れ替えに備えて売上から積み立てる資金。GOPの下で引かれる
• キーマネー：運営会社が契約獲得のためにオーナーへ支払うお金
• TRevPAR：料飲・宴会も含めた総売上を販売可能客室数で割った指標
• CAPEX・OPEX：資産になる投資と、日々の運営費の違い

ホテル業界でよく使われる略語・専門用語はホテル業界用語集で一覧にしています。現場でGOPを上げる取り組みはホテルの人件費高騰をどう乗り越える？GOP向上させるマルチタスク評価の3手順でも取り上げています。

よくある質問（FAQ）

Q1. GOPは日本語で何と言いますか？

「営業総利益」「売上高営業利益」「ホテル営業粗利益」などと訳されます。訳語は会社によって違うため、英語のままGOPと呼ぶことが一般的です。

Q2. GOPと一般の会計の営業利益はどう違いますか？

一般の営業利益は、減価償却費や賃料なども含めたすべての営業費用を引いた後の利益です。GOPは、運営にかかる費用だけを引き、賃料・減価償却・固定資産税・運営フィーなどを引く前の利益なので、営業利益より大きくなります。

Q3. GOP率はどのくらいが目安ですか？

業態によって大きく違います。上場リートの28ホテル（宿泊特化型からフルサービス型まで含む）の2025年実績では約38%でした。料飲や宴会の比重が大きいホテルほど低くなりやすいため、同じ業態のホテル同士で比べることが大切です。

Q4. GOPPARとRevPARの違いは何ですか？

RevPARは販売可能客室1室あたりの客室売上、GOPPARは販売可能客室1室あたりのGOP（利益）です。RevPARが高くても費用がかさめばGOPPARは低くなるため、収益力を見るならGOPPARのほうが実態に近くなります。

Q5. AGOPは何を差し引いた数字ですか？

契約ごとに決めます。基本フィーやブランドへの支払い、建物保険などを差し引くことが多く、統一された定義はありません。インセンティブフィーや変動賃料の計算に使われるため、契約書の定義条項を必ず確認します。

Q6. GOPとNOIの違いは何ですか？

GOPは運営の成績、NOIはオーナーの手取りに近い利益です。NOIはGOPから運営フィー、固定資産税・保険、FF&Eリザーブなどを差し引いて求め、ホテルの不動産価値の計算に使われます。

Q7. 現場のスタッフもGOPを知っておくべきですか？

知っておくと役立ちます。自分の部門の人件費や消耗品の使い方がGOPにつながり、GOPが運営会社の報酬やホテルの価値を左右するという流れが分かると、予算や目標の意味を理解しやすくなります。

※注1：USALI（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry）…ホテル業界の統一会計基準。部門別の損益の分け方を定めており、世界中のホテルが同じ形式で比較できるようにしている。