結論
アパートメントホテルとは、客室にキッチンや洗濯機などの生活設備を備え、家族やグループが中長期に滞在できるようにしたホテルのことです。法律上の定義はありません。ほとんどは旅館業法の「旅館・ホテル営業」の許可を受けた、れっきとしたホテルです。
ふつうのホテルとの違いは、建物の種類ではなく売り方と運営にあります。
- 1室に4〜6人で泊まる広い客室（40㎡前後から）を、1室いくらで売る
- レストランや宴会場を持たず、フロントはセルフチェックインで省人化する
- 連泊が前提で、滞在中の清掃は毎日ではない
2026年11月6日には、西鉄ホテルズが新ブランド「CoATT（コアット）」でこの分野に参入し、2029年に東京・両国、大阪・なんば、札幌・すすきので開業すると発表しました。運営者にとっては、新しい競合であると同時に、既存のホテルやビルを転用する先の選択肢でもあります。ただし、大阪市が2026年10月30日から宿泊中の常駐を義務づけたように、省人化を前提にした運営は自治体の条例で変わる点に注意が要ります。
はじめに
「アパートメントホテル」は、検索すると「とは」のほかに「危ない」「デメリット」「安い 理由」「トラブル」「旅館業法」といった言葉が並びます。泊まる側は「ふつうのホテルと何が違うのか、安全なのか」を、事業を考える側は「法律上は何に当たるのか、もうかるのか」を知りたがっています。
この記事では、言葉の意味と法律上の位置づけを整理したうえで、ホテルの運営者・開発担当者の視点から、収益の仕組み、運営で変わる点、守るべき決まり、既存のホテルにとっての意味をまとめます。
アパートメントホテルとは
西鉄ホテルズは発表のなかで、アパートメントホテルを「客室にキッチンや洗濯機などの生活設備を備え、自宅のように快適に中長期滞在できるホテル」と説明しています。業界で共通している特徴は次のとおりです。
- 客室：40㎡前後からと広く、ベッドが3〜6台。リビング・ダイニング、キッチン、冷蔵庫、電子レンジ、食器、洗濯乾燥機を置く
- 定員：4〜6人が中心。家族3世代や友人グループが1室に泊まれる
- 共用部：レストラン、宴会場、大浴場は持たないか、最小限
- フロント：タブレットなどによるセルフチェックイン、キャッシュレス決済。スタッフは少人数か、遠隔で対応
- 立地：駅や観光地に近い都市部。1棟あたり30〜70室程度の中小規模が多い
似た言葉に「サービスアパートメント」があります。こちらは月単位の賃貸借契約で、家具と清掃などのサービスが付いた住まいを指すのが一般的です。アパートメントホテルは宿泊契約で1泊から泊まれる点が違います。
ホテル・民泊・マンスリーマンションとの違い
| 種類 | 根拠と特徴 |
|---|---|
| アパートメントホテル | 旅館業法の許可（旅館・ホテル営業。簡易宿所の場合もある）。1泊から、年365日営業できる。宿泊者名簿、衛生の基準、消防の基準はホテルと同じ |
| 一般のホテル | 同じく旅館業法の許可。客室は1〜2人用が中心で、フロント・料飲・清掃を毎日提供する |
| 民泊 | 住宅宿泊事業法の届出。年180日まで。自治体の条例で区域や期間がさらに限られることがある |
| 特区民泊 | 国家戦略特別区域法の認定。最低2泊3日以上。対象の区域だけ |
| マンスリーマンション | 賃貸借契約。旅館業の許可は要らないが、原則1か月以上の利用で、清掃や寝具の交換は入居者が行う |
旅館業に当たるかどうかは、設備ではなく実態で決まります。宿泊料を取り、不特定の人を泊め、繰り返し営業し、そこが生活の本拠でない場合は旅館業です。期間が1か月以上でも、部屋の清掃や寝具の提供を施設側が行うなら旅館業に当たる、というのが行政の考え方です。「マンスリー」と名乗って1週間単位で貸し、清掃も入れていれば、許可の要る営業になります。
2018年6月に施行された改正旅館業法で、「ホテル営業」と「旅館営業」は「旅館・ホテル営業」に一本化され、最低の客室数（ホテル10室、旅館5室）の決まりが無くなりました。あわせて、フロント（玄関帳場）は、ビデオカメラによる本人確認や鍵の受け渡しの仕組みなど、代わりの設備があれば置かなくてもよいことになりました。少ない室数で、常駐のフロントを持たないホテルが作れるようになったことが、アパートメントホテルが増えた制度上の背景です。
なぜ増えているのか
背景は、訪日客の旅行の形です。家族やグループで、1週間前後かけて複数の都市を回る旅行者にとって、2人用の客室を2〜3室取るより、全員が1室に泊まれて洗濯もできるほうが便利です。
| ブランド（運営） | 公表されている規模・計画 |
|---|---|
| MIMARU（コスモスイニシア、コスモスホテルマネジメント） | 2026年9月の大阪・心斎橋の開業で28施設・1,500室。2030年に3,000室を目指す。宿泊者の約9割が海外からの客・家族利用（トラベル Watch） |
| Minn（SQUEEZE） | 2026年12月に上野・浅草で2軒を開業し、東京都内は22軒に。沖縄にも初出店（トラベルボイス） |
| Section L（熊本は東京建物など4社が開発） | 九州初の「Section L 熊本」を2028年春に開業予定 |
| CoATT（西鉄ホテルズ） | 2029年に両国36室、なんば69室、すすきの63室。4〜6人の利用が中心 |
不動産会社、鉄道会社、既存のホテルチェーンがそれぞれ参入しており、2026年10月には大阪・心斎橋で、既存のホテルを中長期滞在向けに改装して開業した例もあります。新築だけでなく、ビジネスホテルやオフィス、賃貸マンションからの転用先としても選ばれています。
収益の仕組み：「安い理由」は1人あたりで見るから
「アパートメントホテル 安い 理由」と検索されますが、安いのは1人あたりの料金で、1室の料金はむしろ高くなります。仮の数字で比べます。
| 4人で1泊する場合 | 料金 |
|---|---|
| ビジネスホテルのツイン（20㎡）を2室 | 1室18,000円×2室＝36,000円（1人9,000円） |
| アパートメントホテル（40㎡）を1室 | 1室32,000円（1人8,000円） |
客は1人1,000円安く泊まれ、施設は同じ40㎡から32,000円を得ます。ツイン2室の36,000円より売上は少ないものの、運営の費用が違います。
- フロント：セルフチェックインで、常駐の人数を減らせる
- 清掃：連泊中は毎日入らない。1回の予約あたりの清掃回数が少ない
- 料飲：朝食会場も厨房も持たないので、人件費と原価がかからない
- 予約の数：1件の予約で数泊・数人分が埋まるため、予約あたりの手間と販売手数料の割合が下がる
収益を見るときは、稼働率・ADR・RevPARに加えて、1㎡あたりの売上と1人あたりの単価を並べると、一般のホテルと比べやすくなります。客室が広いぶん、同じ建物に入る室数は半分ほどになるからです。
弱点もあります。出張の1人客は取りにくく、平日と閑散期の稼働は訪日客の動きに左右されます。客室の設備が多いため、開業時の家具・家電・調理器具の費用と、その後の入れ替えの費用もかさみます。
運営で変わること
| 業務 | 一般のホテルと違う点 |
|---|---|
| チェックイン | 宿泊者名簿の記載と、外国人客の旅券の確認を、セルフの端末でどう確実に行うか。予約より多い人数が入っていないかの確認 |
| 清掃 | 1回の清掃に時間がかかる（キッチン、食器、冷蔵庫、洗濯機、ベッド4〜6台）。連泊中の清掃とリネン交換の頻度を決めて、予約時に知らせる |
| 備品 | 鍋、食器、カトラリーの数の管理と、欠け・汚れの点検。洗剤やスポンジなどの消耗品の補充 |
| ごみ | 自炊で生ごみが出る。分別の説明（多言語）と、連泊中の回収の方法 |
| 騒音・来客 | 大人数で夜まで過ごすため、隣室や近隣への音が出やすい。宿泊者以外の入室を認めるかどうかを約款と館内の案内に書く |
| 火気・水回り | コンロの消し忘れ、洗濯機の水漏れ。客室ごとの点検項目が増える |
| 緊急時 | スタッフが常駐しない場合の駆けつけ体制。夜間の連絡先と、鍵のトラブルへの対応 |
連泊中の清掃を減らすことはできますが、ゼロにはできません。厚生労働省の「旅館業における衛生等管理要領」は、シーツや枕カバーなどを宿泊者が替わるごとに交換し、同じ客が連泊する場合も3日に1回以上は交換する、といった基準を示しています。「滞在中は清掃なし」をうたうなら、リネンの交換をどう行うかを決めておく必要があります。
守るべき決まり：許可、建物、条例、税
旅館業法：フロントを置かない場合の条件
フロントを置かずに営業するには、宿泊者の本人確認と出入りの確認ができる映像などの設備、鍵を確実に渡す仕組み、緊急時にすぐ対応できる体制が要ります。衛生等管理要領は、緊急時の体制の目安として、おおむね10分程度で職員などが駆けつけられることを挙げています。宿泊者名簿の作成も一般のホテルと同じで、日本に住所のない外国人は国籍と旅券番号を記録します。名簿と身分証の扱いはホテルが持たなくていい個人情報にまとめています。
自治体の条例：常駐を求める動き
国の基準はフロントの代替を認めていますが、自治体は条例でより厳しくできます。ここが、アパートメントホテルの事業計画でいちばん変わりやすい部分です。
- 大阪市：2026年10月30日に施行された改正条例で、宿泊者がいるあいだは、施設内か、施設から1,000m以内の管理事務室に人が常駐することを、既存の施設も含めて義務づけた（大阪市の旅館業条例改正）
- 京都市：民泊の規制を強める素案のなかで、簡易宿所にも常駐を求める方向を示している（京都市の民泊規制強化）
無人に近い運営を前提に人件費を組んでいると、条例の改正ひとつで収支が変わります。出店する自治体の条例と、改正の議論が進んでいないかを、土地や建物を決める前に確かめてください。
建築基準法・消防法：マンションからの転用
- 賃貸マンション（共同住宅）をホテルに替えるのは用途変更に当たり、変更する部分が200㎡を超えると建築確認の手続きが要る
- ホテル・旅館は、住居専用地域や工業地域などでは原則として建てられない。用途地域を先に確かめる
- 消防法では、共同住宅よりホテル・旅館のほうが基準が厳しい。自動火災報知設備や誘導灯などの追加が必要になることが多い
- 客室のキッチンは、コンロの種類や換気、内装の制限に関わる。設計の早い段階で消防署と相談する
宿泊税：1人あたりの料金で決まる
宿泊税の多くは、1人1泊の料金で税額や非課税の線を決めます。1室を大人数で使うアパートメントホテルでは、1室の料金は高くても、1人あたりに直すと低い区分に入ることがあります。たとえば東京都は2027年4月から税率3%の定率制に変わり、1人1泊1万3,000円未満は課税されません。1室40,000円でも4人で泊まれば1人10,000円で、課税の対象外です。計算は予約ごとに人数で割る必要があるので、予約システムが対応しているかを確かめてください（宿泊税の定率制とは）。
既存のホテルにとっての意味
競合として
家族・グループの連泊という客層が、ツインやトリプルを複数室売っていたホテルから移ります。対抗する手として、隣り合う客室を内扉でつなぐコネクティングルームの確約販売、4人用の客室の新設、コインランドリーの拡充、電子レンジの共用スペースなどがあります。アパートメントホテルに無いもの、つまり朝食、有人のフロント、荷物の預かり、大浴場は、そのまま強みとして打ち出せます。
転用の選択肢として
稼働の下がったビジネスホテルの一部のフロアを、2室を1室にまとめてキッチンつきの客室に替える方法があります。館内に別のブランドのフロアを設ける考え方はホテルインホテル、建物全体の看板を替える場合はリブランドの解説が参考になります。検討するときは、次の点を先に確かめます。
- 給排水の位置：キッチンと洗濯機を置けるか。床下の配管に勾配が取れるか
- 電気の容量：IHコンロと洗濯乾燥機を各室に入れられるか
- 室数が減ったあとの売上：1㎡あたりで今より上がるか
- 清掃の体制：1室あたりの時間が延びても回るか
まとめ
- アパートメントホテルは、キッチンや洗濯機を備えた、家族・グループの中長期滞在向けのホテル。法律上の定義は無く、ほとんどが旅館業法の許可で営業している
- 民泊（年180日まで）やマンスリーマンション（賃貸借）と違い、1泊から年365日売れる
- 1室の料金は高く、1人あたりは安い。料飲を持たず、フロントと清掃を減らすことで利益を出す
- 清掃の中身、備品の管理、ごみ、騒音、定員を超える利用への備えが、一般のホテルより重くなる
- 省人化は自治体の条例に左右される。大阪市は2026年10月30日から宿泊中の常駐を義務づけた
よくある質問（FAQ）
Q1. アパートメントホテルと普通のホテルの違いは何ですか？
客室にキッチンや洗濯機があり、4〜6人で泊まれる広さがある点です。レストランや宴会場は持たず、フロントはセルフチェックインが中心で、連泊中の清掃は毎日ではありません。旅館業法の許可を受けている点は同じです。
Q2. アパートメントホテルは民泊ですか？
多くは民泊ではありません。旅館業法の許可を受けたホテルで、年間の営業日数に上限がありません。民泊（住宅宿泊事業）は届出制で、年180日までしか営業できません。
Q3. なぜ安いのですか？
1室を大人数で使うので、1人あたりの料金が下がるためです。1室の料金は一般のホテルより高いことが多く、施設側は料飲部門を持たず、フロントと清掃の人手を減らすことで採算を取っています。
Q4. フロントに人がいなくても違法ではないのですか？
国の基準では、本人確認ができる映像設備や緊急時の駆けつけ体制など、代わりの仕組みがあればフロントを置かなくても許可を受けられます。ただし、自治体が条例で常駐を義務づけている場合があります。
Q5. マンションをアパートメントホテルに変えられますか？
用途地域がホテル・旅館を認めていること、建築基準法の用途変更と消防法の基準を満たすこと、旅館業法の許可を受けることが条件です。分譲マンションでは、管理規約で宿泊事業が禁じられていることもあります。
Q6. 宿泊者以外の友人を部屋に呼んでもよいのですか？
施設の約款や利用規則によります。運営側は、宿泊者以外の入室を認めるか、認める場合の時間や人数を決めて、予約時と館内で知らせておくことが大切です。届け出のない人が泊まると、宿泊者名簿の義務と定員の両方に関わります。
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出典：西日本鉄道・西鉄ホテルズ「アパートメントホテル事業に参入 新ブランドCoATT誕生」（2026年11月6日）、旅館業法・同施行令・同施行規則、厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領」、住宅宿泊事業法、建築基準法、消防法施行令、沖縄県「宿泊税特別徴収事務の手引き」（旅館業に当たる事業の考え方）、トラベル Watch（MIMARUの施設数）、トラベルボイス（2026年10月27日）、東京建物の発表（2026年10月19日）。料金の比較は仮の数字です。記載は2026年11月11日時点の情報です。
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