コンバージョンホテルとは｜オフィス・庁舎をホテルに変える用途変更の手続きと運営の注意点

【2026年11月更新】2025年7月の記事を、用途変更の手続き・最近の事例・運営者が設計段階で確かめることを加えて書き直しました。

結論

コンバージョンホテルは、オフィスビル・庁舎・学校・百貨店・銀行など、ホテル以外の用途で建てられた建物を、骨組みを残したままホテルに変えたものです。「用途変更（コンバージョン）型のホテル」とも呼びます。
同じ用途のまま直す「リノベーション」とは、建物の用途そのものが変わる点が違います。用途が変わるため、建築基準法・消防法・旅館業法の3つで手続きと設備の追加が要ります。
ホテルにする部分の床面積が200㎡を超えると、建築基準法の確認申請が必要です（第87条・第6条）。
新築より早く安く開業できる一方、客室の形がそろわない、バックヤードが取りにくい、水回りの配管が難しいなど、開業後の運営にずっと響く制約が残ります。運営者は設計の段階から関わる必要があります。

コンバージョンホテルとは

コンバージョン（conversion）は「転換」の意味です。建築・不動産の分野では、既存の建物の用途を別の用途に変えて使い続けることを指し、ホテルに変えた場合を「コンバージョンホテル」と呼びます。

元の建物は、オフィスビルが最も多く、ほかに庁舎、学校、百貨店、銀行、倉庫、社員寮、賃貸マンションなどがあります。柱・梁・床といった構造体を残し、内装と設備を入れ替えるのが基本です。

リノベーション・リブランドとの違い

言葉	何が変わるか	例
コンバージョン	建物の用途	オフィスビルをホテルに変える
リノベーション	内装・設備（用途は同じ）	古いホテルの客室を改装する
リブランド	ホテルの看板と運営の枠組み	独立系ホテルが外資のブランドに加盟する

注意したいのは、ホテル業界で「コンバージョン」というと、既存のホテルが別のブランドに替わることを指す場合があることです。外資系チェーンの決算や開発の発表に出てくる「コンバージョン」は、多くがこの意味です。日本語では「リブランド」と呼ぶことが多く、用語解説：リブランドとはで説明しています。会話や資料で出てきたら、建物の用途の話か、ブランドの話かを確かめてください。

なぜ増えているのか

理由は3つあります。

建設費と工期：新築は建設費の上昇と人手不足で、着工の延期や計画の見直しが相次いでいます。既存の骨組みを使えば、解体と躯体の工事を省けます。
立地：駅前や中心市街地には、ホテルを新築できるまとまった土地がほとんど残っていません。空いたオフィスビルや閉店した百貨店は、その場所にすでに建っています。
建物の物語：元の用途の跡（金庫室、講堂、赤れんがの外壁など）が、新築では作れない特徴になります。

2026年は、小さなオフィスビルを家族・グループ向けのアパートメントホテルに変える例が東京で続いています。新築で、まだ使われていないオフィスビルをホテルに変える例まで出ています。客室にキッチンや洗濯機を置く型については用語解説：アパートメントホテルとはをご覧ください。

コンバージョンホテルの事例

ホテル	元の建物	開業
OMO7横浜 by 星野リゾート（276室）	旧横浜市庁舎の行政棟（1959年、村野藤吾の設計）	2026年4月
星のや奈良監獄	旧奈良監獄（重要文化財）	2026年6月
HOTEL EN-YO（東京・神田佐久間町）	オフィスビルとして新築された建物	2026年5月
モクシー松本（222室の予定）	旧井上百貨店の本店	2027年度の予定
エースホテル京都	旧京都中央電話局（1926年）を一部保存した新風館	2020年
K5（東京・日本橋兜町）	第一銀行の別館として建てられたビル（1923年）	2020年
The Ned（ロンドン）	旧ミッドランド銀行の本店	2017年

大きく分けると、歴史のある建物を残して特徴にする型（庁舎・監獄・銀行・電話局）と、ふつうのオフィスビルや賃貸住宅を客室に変える型があります。前者は建物そのものが集客の理由になり、後者は開業の早さと投資額の小ささが狙いです。旧奈良監獄を含む星野リゾートの計画は【2027年】星野リゾートの新規開業一覧でも触れています。

用途変更で必要になる手続き

ホテルは不特定の人が泊まる建物なので、オフィスより厳しい基準がかかります。関係する法律は主に3つです。

法律	主な内容
建築基準法	ホテル・旅館は「特殊建築物」。ホテルにする部分の床面積が200㎡を超えると、用途変更の確認申請が必要（第87条、第6条第1項第1号）。用途地域の制限、避難・防火の規定も、ホテルとしての基準で見直される
消防法	ホテル・旅館は施行令別表第一の(5)項イ。自動火災報知設備は面積にかかわらず必要（施行令第21条）。スプリンクラーは、11階以上の建物や、床面積の合計が6,000㎡以上の建物などで必要（同第12条）
旅館業法	営業の許可が要る。客室は7㎡以上（ベッドを置く客室は9㎡以上）、玄関帳場かそれに代わる設備、換気・採光・入浴・洗面・便所の設備（施行令第1条）。細かい基準は自治体の条例で決まる

つまずきやすい点

検査済証が無い建物：古い建物には、完成時の検査済証が残っていないものがあります。そのままでは用途変更の確認申請が進めにくく、建物が法令に合っているかを調べ直す手間と費用がかかります。物件を選ぶ段階で、確認済証・検査済証と図面があるかを最初に確かめます。
既存不適格：建てた当時は適法でも、いまの基準に合わない部分がある建物です。用途を変えるときは、避難や防火など一部の規定が、いまの基準でかかり直します（建築基準法第87条第3項）。階段の数や幅、廊下の幅、排煙の設備で、追加の工事が出やすいところです。
ビルの一部だけをホテルにする場合：オフィスや店舗が残るビルの数フロアをホテルにすると、建物全体が複合用途の防火対象物として扱われ、ホテル以外の階にも消防設備の追加が及ぶことがあります。ビルの所有者や他のテナントとの調整が要ります。
用途地域：住居専用地域や工業地域など、ホテル・旅館を営業できない地域があります。
自治体の条例：フロントの設置、常駐、近隣への説明などは自治体ごとに違います。大阪市は2026年10月30日から、宿泊中の常駐をすべての施設に義務づけました（大阪市の旅館業条例改正）。

文化財の建物は扱いが別です。重要文化財などは建築基準法の適用が除かれる一方、文化財保護法の許可が要ります。奈良ホテル本館が重要文化財にで整理しています。

ここに挙げたのは法律の骨格です。実際の要否は、建物の規模・構造・階数と自治体の条例で変わるので、計画の早い段階で、建築士、所管の消防署、保健所に相談してください。

運営者が設計の段階で確かめること

コンバージョンの制約は、開業してからは直せません。運営を受ける会社や総支配人の予定者は、図面が固まる前に次の点を確かめます。

客室

部屋の形と広さがそろわない：柱の位置や窓の割り付けが元の用途のままなので、客室タイプが細かく分かれます。販売するタイプの数、清掃にかかる時間、リネンや備品の種類が増えます。
窓：オフィスビルは奥行きが深く、窓の無い部屋や、窓が開かない部屋ができやすい建物です。旅館業法は適当な換気と採光を求めており、自治体の条例で窓の基準を定めていることがあります。
水回り：客室ごとの浴室とトイレのために、床を上げて配管を通すことが多く、天井が低くなり、入口に段差ができます。排水の音と漏水は、開業後の苦情と客室の販売停止（アウトオブオーダー）の原因になります。点検口の位置を図面で確かめます。
音：オフィスの間仕切りは、隣の部屋の音を止める前提で作られていません。客室の間の壁と、廊下側の扉の遮音の仕様を確かめます。

バックヤードと動線

バックヤードの面積：リネン庫、清掃の資材置き場、ごみ置き場、従業員の更衣室と休憩室が、図面のどこにあるか。客室数を優先すると真っ先に削られる場所です。考え方は用語解説：BOH・FOHとはで説明しています。
エレベーター：客用と従業員用を分けられない建物が多くなります。リネンの回収とごみ出しを、チェックアウトとチェックインの時間帯に重ねない手順が要ります。
搬入口：リネン業者や納品の車が止められる場所と、そこから館内への経路。
設備の容量：ホテルはオフィスより給湯・電気・空調の負荷が大きく、夜間と朝に集中します。受水槽、給湯設備、受電の容量が足りるかを確かめます。

ほかの入居者がいるビル

夜間の出入口と、宿泊客が他のフロアに入れない仕組み（エレベーターの階の制御）
ごみの置き場と回収の時間、たばこ、深夜の話し声についてのビルの決まり
火災のときの連絡と避難の訓練を、ビル全体でどう行うか

お金と契約

改修の負担：建物の所有者と運営者のどちらが、どこまでの工事と家具・備品（FF&E）を負担するか。開業後に出てきた配管や防水の不具合を、どちらが直すか。
残りの寿命：骨組みは古いままです。築年数と耐震の状況、大きな修繕の予定を確かめ、契約の期間と合っているかを見ます。税務上の耐用年数も、事務所用とホテル用では区分が違います（用語解説：ホテルの耐用年数）。
運営の形：建物を借りて運営するのか、運営だけを受けるのか。違いはホテルのフランチャイズとマネジメントコントラクトの違いで整理しています。

メリットとデメリット

メリット	デメリット
解体と躯体の工事が無く、開業までが早い新築できない立地に出せる建物の歴史を特徴にできる壊さずに使うので、廃棄物が少ない	法令に合わせる追加工事の額が、調べてみないと分からない客室の形・天井の高さ・窓に制約が残るバックヤードと動線が取りにくい骨組みが古く、修繕の負担が先に来る

「新築より安い」と言われますが、どれだけ安くなるかは建物によって大きく違います。検査済証の有無、耐震の補強、消防設備の追加、水回りの配管の4つで、費用が大きく動きます。

よくある質問

Q1. コンバージョンホテルとリノベーションホテルは何が違いますか？

コンバージョンは建物の用途を変えること、リノベーションは用途を変えずに改装することです。オフィスをホテルに変えればコンバージョン、古いホテルを改装すればリノベーションです。

Q2. 小さな建物なら確認申請は要りませんか？

ホテルにする部分が200㎡以下なら、用途変更の確認申請は不要です。ただし、申請が要らないだけで、建築基準法の基準に合わせる必要はあります。消防法の設備と旅館業法の許可は、面積にかかわらず必要です。

Q3. マンションをホテルに変えるのもコンバージョンですか？

共同住宅からホテル・旅館への用途変更で、コンバージョンに当たります。旅館業法の許可を取らず、住宅宿泊事業法の届出で年間180日まで営業する「民泊」とは、制度が別です。

Q4. ホテルが別のブランドに替わることも「コンバージョン」と言いますか？

言います。ホテルチェーンの開発の文脈では、既存のホテルを自社ブランドに転換することを指します。建物の用途変更とは別の話です。

Q5. 運営者はいつから計画に関わるべきですか？

図面が固まる前です。客室の割り付け、バックヤード、エレベーター、配管の点検口は、開業後には直せません。運営を受ける条件として、設計への意見を出せる時期を契約の前に決めておきます。

まとめ

コンバージョンホテルは、ホテル以外の建物を、骨組みを残してホテルに変えたものです。建設費の上昇と、中心部の土地の不足を背景に、庁舎や百貨店のような大きな建物から、小さなオフィスビルまで広がっています。

用途が変わるため、建築基準法の用途変更、消防法の設備、旅館業法の許可がそろって必要になり、建物の古さから来る制約は開業後も残ります。運営者にとっての要点は、客室の形、バックヤード、動線、水回りを、設計の段階で自分の目で確かめることです。