結論
東京商工リサーチ（TSR）が2026年9月17日に公表した調査で、上場ホテル12社（13ブランド）の2026年4〜6月期の客室単価は1万8,003円と、2021年以降の同期間で最高を記録しました。見出しだけを読めば「ホテルは今も絶好調」です。しかし中身を分解すると、景色は変わります。シティホテルの客室単価の伸びは前年同期の17.6%から1.0%へ急減速し、稼働率はコロナ禍後で初めて前年を下回りました。TSRの公表値から編集部が試算すると、シティホテルのRevPAR（※注1）は前年同期比で約1.6%のマイナスです。
一方で、最低賃金は全国加重平均で5.0%、国内企業物価は7.6%上がっています。単価の伸びがコストの伸びを下回った時点で、実質的には値下げと同じです。2022年から続いた「値上げすれば売上も利益も伸びる」局面は、少なくともシティホテルでは終わりつつあります。これからの勝負どころは、値上げの幅ではなく、どの日にいくらで売るかの精度です。
はじめに
TSRの「上場ビジネス・シティホテル『客室単価・稼働率』調査」は、上場ホテル運営会社の開示資料から客室単価と稼働率を集計したもので、今回が9回目です。対象はワシントンホテル、相鉄フレッサ・サンルート、東急ステイ、ドーミーイン、コンフォートホテル、西鉄ホテル、ベストウェスタン、ダイワロイネットホテル、プリンスホテル、阪急阪神ホテルズ、三井ガーデンホテル、JR九州のホテル（THE BLOSSOMなど）です。
報道では「客室単価が過去最高」「ビジネスホテルはコロナ禍の2.6倍」という数字が目立ちました。本記事では、TSRの公表資料に掲載された2021〜2026年の時系列グラフの数値を読み込み、報道では触れられていないRevPARの動きと、ビジネスホテルとシティホテルの価格差の変化を編集部で計算しました。そのうえで、秋の繁忙期に向けて各ホテルが価格戦略をどう組み直すべきかを考えます。
4〜6月期の数字は何を示しているのか
まず、TSRの公表値を業態別に並べます。2021年は緊急事態宣言下にあたるコロナ禍の年です。
| 4〜6月期 | ビジネスホテル 客室単価 | ビジネスホテル 稼働率 | シティホテル 客室単価 | シティホテル 稼働率 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 5,600円 | 45.3% | 10,412円 | 28.1% |
| 2022年 | 7,184円 | 73.5% | 10,795円 | 54.0% |
| 2023年 | 10,817円 | 79.6% | 16,474円 | 78.3% |
| 2024年 | 12,628円 | 81.8% | 21,098円 | 81.2% |
| 2025年 | 14,079円 | 83.1% | 24,822円 | 82.4% |
| 2026年 | 14,803円 | 83.3% | 25,085円 | 80.2% |
出典：東京商工リサーチ（2026年9月17日公表）。ビジネスホテルは9ブランド、シティホテルは4ブランドの集計値。
ビジネスホテル：単価も稼働率も伸びたが、伸び率は5%台まで低下
ビジネスホテル（9ブランド）の客室単価は1万4,803円（前年同期比5.1%増）、稼働率は83.3%（前年同期83.1%）でした。2021年同期（5,600円）と比べると約2.6倍です。単価と稼働率がともに前年を上回っており、見た目は健全です。
ただし単価の伸び率は、2023年の50.6%増、2024年の16.7%増、2025年の11.5%増ときて、2026年は5.1%増です（編集部計算）。伸び率は毎年ほぼ半分になっています。稼働率は2025年から83%台で横ばいで、これ以上埋める余地はほとんどありません。今後の売上成長は、単価の伸びにほぼ全面的に依存することになります。
シティホテル：単価の伸びが止まり、稼働率はコロナ禍後初の低下
シティホテル（4ブランド）の客室単価は2万5,085円（前年同期比1.0%増、263円増）でした。前年同期は17.6%増だったので、伸び率が1年で16ポイント以上縮んだことになります。稼働率は80.2%と、前年同期（82.4%）から2.2ポイント下がりました。TSRは、訪日客の取り込みと、国内旅行客がより安い宿泊先を選ぶ傾向が強まったことを理由に挙げています。
13ブランド全体で見ても、前年同期比の単価上昇率は「0%以上5%未満」が5ブランドで最多、「5%以上10%未満」が4ブランドでした。前年同期は15%以上の上昇が4ブランドありましたが、今期はゼロです。そして3ブランドは客室単価を前年より下げています。TSRによれば、稼働維持のために宿泊料金を引き下げた結果です。最大の上昇は東急ステイの14.1%でした。
編集部試算：シティホテルのRevPARは前年割れ
ホテルの売上力を測るには、客室単価（ADR、※注2）と稼働率を掛け合わせたRevPARを見るのが基本です。TSRの公表値から、業態別のRevPARを計算しました。
| 4〜6月期 | ビジネスホテル RevPAR | 前年比 | シティホテル RevPAR | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 8,610円 | ＋63.1% | 12,899円 | ＋121.3% |
| 2024年 | 10,330円 | ＋20.0% | 17,132円 | ＋32.8% |
| 2025年 | 11,700円 | ＋13.3% | 20,453円 | ＋19.4% |
| 2026年 | 12,331円 | ＋5.4% | 20,118円 | ▲1.6% |
計算方法：TSR公表の業態別客室単価×稼働率（編集部試算）。各ブランドの客室数による加重は反映していないため、目安として読んでください。
ビジネスホテルのRevPARは5.4%増と、まだ前年を上回っています。一方、シティホテルは2022年以降で初めて前年を割り込みました。単価の上乗せ（＋1.0%）が稼働率の低下（▲2.2ポイント）を補いきれなかったためです。
この動きは上場12社に限った話ではありません。観光庁の宿泊旅行統計調査（2026年6月・第2次速報）でも、シティホテルの客室稼働率は69.2%で前年同月差▲3.3ポイントと、施設タイプの中で最も大きく下がっていました。ビジネスホテルも▲1.3ポイントです。統計の読み方と施設タイプ別の詳しい分析は、宿泊統計2026の正しい読み方で解説しています。
なぜシティホテルだけ失速したのか
TSRの記述と公的統計を突き合わせると、要因は3つに整理できます。
1. 価格差が縮まり、「下の業態」に客が流れた
シティホテルとビジネスホテルの単価差を計算すると、2025年同期は1万743円、2026年同期は1万282円で、差が461円縮まりました。ビジネスホテルの単価はシティホテルの59.0%まで上がっています（前年同期は56.7%）。ビジネスホテルが5.1%値上げし、シティホテルが1.0%にとどめた結果です。
ただし、差が縮んでもなお1泊1万円以上あります。物価高で節約志向が強まるなか、「寝るだけならビジネスホテルで十分」という判断をする旅行者が増えれば、シティホテルは稼働を落とします。TSRが指摘する「より安価な宿泊先を選ぶ傾向」はこの動きを指していると考えられます。シティホテルは、1万円の差を払う理由を客に示せているかが問われています。
2. 大阪・関西万博の反動と中国市場の急減
2025年4〜6月は大阪・関西万博の開催期間でした。関西圏のシティホテルを中心に、前年同期の数字は万博需要でかさ上げされています。今期の稼働率低下の一部は、この反動です。
もう一つは中国市場です。日本政府観光局（JNTO）によれば、2026年4〜6月の中国からの訪日客は98万4,599人で、前年同期の235万3,279人から約58%減りました。中国政府による訪日旅行の自粛呼びかけの影響です。米国や台湾からの訪日客が増えて全体の落ち込みは抑えられていますが、団体客やMICE（※注3）で中国市場の比率が高かったホテルほど影響が大きかったはずです。為替と訪日客数の関係は円安・円高がホテル収益に効く経路を分解した記事で詳しく扱っています。
3. 単価の「天井」に近づいた
シティホテルの単価は2022年から2025年の3年間で2.3倍になりました。訪日客の旅行消費額も、観光庁のインバウンド消費動向調査では2026年4〜6月期に2兆5,096億円と、前年同期比0.2%増にとどまっています。客の財布の大きさがほぼ横ばいなのに、単価だけを上げ続けることはできません。2023〜2025年は「値上げしても客が減らない」局面でしたが、今期のデータはその余地が小さくなったことを示しています。
コストは単価より速く上がっている
売上の伸びが鈍っても、コストが同じペースで落ち着けば問題は小さくて済みます。しかし実際は逆です。
| 項目 | 上昇率 | 出典 |
|---|---|---|
| シティホテル客室単価（4〜6月期） | ＋1.0% | 東京商工リサーチ |
| ビジネスホテル客室単価（4〜6月期） | ＋5.1% | 東京商工リサーチ |
| 地域別最低賃金（全国加重平均） | ＋5.0%（1,177円） | 厚生労働省（2026年9月3日） |
| 国内企業物価指数（2026年8月） | ＋7.6% | 日本銀行 |
最低賃金は2026年度に56円上がり、全国加重平均で1,177円になりました。宿泊業は清掃やフロントの時給が最低賃金に近く、改定の影響を直接受けます（詳しくは最低賃金改定と自動化投資の回収年数を試算した記事）。食材やリネン、光熱費の元になる企業物価も7%台で上がっています。
ここから言えるのは、シティホテルの1.0%の単価上昇は、コストで割り引くと実質的には値下げだということです。ビジネスホテルの5.1%も、人件費の伸びとほぼ同じで、利益率を改善するほどの余裕はありません。TSRが「客室単価の上昇率が鈍化するなかで、ホテル業界は収益確保に向けた新たな局面を迎えている」とまとめたのは、この構造を指しています。
値下げで稼働率を取りに行くべきか
13ブランド中3ブランドが単価を下げたのは、稼働率を守るためでした。では、値下げは正しい選択なのでしょうか。判断の基準は、値下げした分を稼働率の上昇で取り戻せるかです。
今期のシティホテル平均（単価2万5,085円・稼働率80.2%）とビジネスホテル平均（1万4,803円・83.3%）を例に、値下げ後に売上と粗利を前年並みに保つために必要な稼働率を計算しました。粗利の計算では、1室を売るごとにかかる変動費（清掃・リネン・アメニティなど、※注4）をシティホテル4,000円、ビジネスホテル3,000円と仮定しています。
| 値下げ幅 | シティ：RevPAR維持に必要な稼働率 | シティ：粗利維持に必要な稼働率 | ビジネス：RevPAR維持に必要な稼働率 | ビジネス：粗利維持に必要な稼働率 |
|---|---|---|---|---|
| 3% | 82.7% | 83.2% | 85.9% | 86.6% |
| 5% | 84.4% | 85.3% | 87.7% | 88.9% |
| 10% | 89.1% | 91.0% | 92.6% | 95.2% |
変動費は編集部の仮定値。OTA手数料のように売価に比例する費用は、値下げ率に含めて考えます。
シティホテルで5%値下げした場合、粗利を守るには稼働率を80.2%から85.3%へ、約5ポイント上げる必要があります。ビジネスホテルではさらに厳しく、83.3%から88.9%へ約6ポイントです。すでに8割を超えている稼働率を一律の値下げでここまで引き上げるのは、繁忙期以外ではほぼ不可能です。一律の値下げは、客室が余る日に限って使う手段であり、年間を通じた価格水準を下げる理由にはなりません。
秋の繁忙期に向けて何をすべきか
TSRは、9月後半のシルバーウィークが11年ぶりの5連休となることから、ビジネスホテル・シティホテルとも高稼働を見込んでいます。10月以降も秋の行楽シーズンが続きます。単価の伸びが鈍った局面で、繁忙期の収益を最大化するための実務ポイントを整理します。
1. 満室が見えた日は、早めに下限価格を引き上げる
繁忙日は直前まで安い料金を残しておく理由がありません。予約ペース（※注5）が前年や予測を上回っている日は、安い料金プランの販売を早めに止め、下限価格を上げます。値下げで稼働率を5ポイント上げるのは難しくても、もともと埋まる日の単価を上げることは確実にRevPARを押し上げます。秋の需要ピークの変化については繁忙期が8月から10月へ移った背景を分析した記事も参考になります。
2. 値下げは日と販路を絞る
値下げが必要な日も、全販路の公開料金を一律に下げるのではなく、連泊割引や早期予約割引、会員限定料金など、条件付きで下げます。公開料金を下げると、その価格が次の繁忙期の比較対象として残り、単価を戻しにくくなるからです。
3. 中国市場の減少を「分散」で埋める
TSRは、米国や台湾などからの訪日客が中国の減少を吸収し、特定の国・地域に依存しない集客が安定した稼働率につながっているとの見方を示しています。PMS（※注6）の国籍・居住国データで市場別の売上構成を毎月確認し、1つの市場への依存度が高い場合は、販路や広告の配分を見直します。
4. シティホテルは「1万円の差」の中身を説明する
ビジネスホテルとの価格差が縮まっても、1泊1万円以上の差は残ります。客室の広さ、朝食、ラウンジ、立地、館内体験など、その差の根拠を予約ページや口コミ返信で具体的に伝えられているかを点検します。価格だけで比較されると、シティホテルは不利になる一方です。
5. キャンセルによる空室を減らす
繁忙期ほど、直前キャンセルで空いた部屋を売り直せないと単価上昇の効果が消えます。キャンセルポリシーや返金不可プランの設計は、キャンセル料ポリシーの4つの選択肢を比較した記事で整理しています。
日別に価格を動かす感覚をつかみたい場合は、hotelx.tech運営チームが提供しているブラウザゲーム「ホテルRMチャレンジ」で、需要の変化に合わせた価格調整を数分で体験できます。
デメリット・リスク：このデータを読むときの注意点
今回の分析には、いくつかの限界があります。判断材料として使う際は、次の点に注意してください。
- 対象は上場12社だけ：独立系ホテルや旅館、外資系ホテルは含まれていません。地方の独立系ホテルでは、まったく違う動きをしている可能性があります。
- RevPARは編集部の試算：TSRが公表した業態別の客室単価と稼働率を掛け合わせた値です。各ブランドの客室数による加重は反映していないため、実際の業界RevPARとはずれがあり得ます。
- シティホテルは4ブランドのみ：母数が小さいため、1ブランドの動きが全体の数字を大きく左右します。万博の反動を受けた関西のブランドの影響も含まれています。
- 変動費は仮定値：損益分岐の表は、1室あたりの変動費を仮に置いて計算しています。自館の実際の数字で計算し直す必要があります。
- 観光庁統計には調査方法の見直しの影響がある：2026年の宿泊旅行統計調査の前年比は、観光庁自身が見直しの影響を含む可能性があると注記しています。
また、TSRは中東情勢や為替、各国の景気動向を、訪日需要の新たなリスク要因として挙げています。4〜6月期の数字が底堅くても、外部環境しだいで秋以降の需要が変わる可能性があります。
まとめ
- 上場12社の2026年4〜6月期の客室単価は1万8,003円で、2021年以降の同期間で最高。ただし伸びは鈍化し、13ブランド中3ブランドが単価を下げた
- シティホテルは単価の伸びが17.6%から1.0%に急減速し、稼働率は2.2ポイント低下。編集部試算のRevPARは前年同期比▲1.6%
- ビジネスホテルとシティホテルの単価差は461円縮小。節約志向の客が下の業態に流れている可能性がある
- 最低賃金＋5.0%、企業物価＋7.6%に対し、シティホテルの単価上昇は1.0%。実質的には値下げと同じ状態
- 一律の値下げで粗利を守るには稼働率を5〜6ポイント上げる必要があり、現実的ではない。繁忙日の単価を上げ、閑散日だけ条件付きで下げる日別の価格判断が収益を左右する
よくある質問（FAQ）
Q1. 東京商工リサーチの調査はどのホテルが対象ですか？
全国でホテルを運営する上場12社の13ブランドです。ワシントンホテル、相鉄フレッサ・サンルート、東急ステイ、ドーミーイン、コンフォートホテル、西鉄ホテル、ベストウェスタン、ダイワロイネットホテル、プリンスホテル、阪急阪神ホテルズ、三井ガーデンホテル、JR九州のホテルなどが含まれます。
Q2. ホテルの客室単価は今後も上がり続けますか？
水準は高止まりが続く可能性がありますが、伸び率は鈍っています。ビジネスホテルの単価上昇率は2023年の50.6%から2026年は5.1%へ、シティホテルは前年の17.6%から1.0%へ下がりました。人件費や物価の上昇は続くため、単価を下げる余地も小さく、横ばいに近い動きになると考えられます。
Q3. シティホテルの稼働率が下がった理由は何ですか？
TSRは、国内旅行客がより安価な宿泊先を選ぶ傾向が強まったことを挙げています。このほか、2025年の大阪・関西万博需要の反動と、中国からの訪日客の約58%減少も影響したとみられます。
Q4. RevPARとは何ですか？稼働率や客室単価とどう違いますか？
RevPARは販売可能な客室1室あたりの売上で、客室単価×稼働率で求めます。単価を上げても稼働率が下がれば、RevPARは下がることがあります。単価と稼働率の両方をまとめて評価できるため、ホテルの売上力を測る基本指標として使われます。
Q5. 値下げで稼働率を上げるのは有効ですか？
全体の価格を一律に下げる方法は、多くの場合で割に合いません。例えば単価2万5,085円・稼働率80.2%のシティホテルが5%値下げすると、粗利を守るには稼働率を約85%まで上げる必要があります。値下げは空室が見込まれる日に限定し、連泊割引や会員料金など条件付きで行うのが基本です。
Q6. シルバーウィークなど繁忙期の価格はどう決めるべきですか？
予約ペースが前年や予測を上回っている日は、安い料金プランの販売を早めに止め、下限価格を引き上げます。もともと埋まる日の単価を上げることが、最も確実にRevPARを押し上げる方法です。あわせてキャンセルポリシーを見直し、直前キャンセルによる空室を減らします。
Q7. 独立系ホテルもこのデータを参考にできますか？
業界全体の方向性をつかむ目安にはなりますが、そのまま当てはめることはできません。立地や客層によって動きは大きく異なります。自館の前年同月比の単価・稼働率・RevPARを同じ形で並べ、上場大手と比べてどこが違うかを確認するのが実用的な使い方です。
※注1：RevPAR（Revenue Per Available Room）…販売可能な客室1室あたりの客室売上。客室単価×稼働率、または客室売上÷販売可能客室数で求める。
※注2：ADR（Average Daily Rate）…実際に販売した客室1室あたりの平均単価。本記事の「客室単価」とほぼ同じ意味。
※注3：MICE…企業の会議（Meeting）、報奨旅行（Incentive）、国際会議（Convention）、展示会・イベント（Exhibition）の総称。団体での宿泊需要を生む。
※注4：変動費…販売した客室数に比例して増える費用。客室清掃の外注費、リネン、アメニティ、光熱費の一部などが該当する。
※注5：予約ペース…宿泊日に向けて予約がどの速さで積み上がっているかを示す指標。同じ時点の前年実績や予測と比べて、需要の強弱を判断する。
※注6：PMS（Property Management System）…予約・客室・会計などを一元管理するホテルの基幹システム。
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