重要文化財をホテル化！函館事例に学ぶ次世代ヘリテージ経営術

結論

2026年2月、北海道函館市にある国の重要文化財「旧相馬家住宅」がホテルとして営業を開始しました。歴史的建造物を宿泊施設として活用する「ヘリテージホテル」への転換は、膨大な維持管理費を自社収益で賄い、文化財を次世代へ継承するための持続可能な経営モデルとして注目されています。単なる宿泊場所ではなく、歴史の追体験という「地域固有の価値」を提供することが、供給過剰が懸念される2026年のホテル市場において強力な差別化要因となります。

はじめに

ホテル業界において、2026年は「建物の価値」の定義が大きく変わる年です。新築のラグジュアリーホテルが次々と開業する一方で、検索者が求めているのは「そこでしか得られない体験」へとシフトしています。その答えの一つとして浮上しているのが、歴史的建造物を活用した宿泊事業です。

2026年2月24日、函館市の豪商邸宅「旧相馬家住宅」が内覧会を行い、ホテルとしてのリスタートを切り出しました。このニュースは、単なる一施設の開業に留まらず、日本全国に存在する「維持に苦しむ文化財」の救世主となる可能性を秘めています。本記事では、一次情報に基づき、重要文化財をホテル化する背景、メリット、そして現場が直面する具体的な課題について深掘りします。

100年前の豪商邸「旧相馬家住宅」がホテルへ：何が起きたのか？

北海道函館市にある「旧相馬家住宅」は、1908年（明治41年）に建築された歴史的建造物であり、国の重要文化財に指定されています。これまでも一般公開はされてきましたが、2026年2月より新たに「宿泊施設」としての機能を備え、営業を開始することとなりました。共同通信の報道（2026年2月24日付）によると、この決断の背景には、貴重な建築物を積極的に利用することで、その収益を保存費用や修繕費に充て、後世に継承するという明確な目的があります。

旧相馬家住宅の概要とホテル化の規模

このように、所有者が「見せるだけ」の文化財から「稼いで守る」文化財へと戦略を切り替えたことは、今後の地方ホテル経営において重要な示唆を与えています。歴史的価値を損なわずに現代の宿泊ニーズに応える手法は、まさに「再生型」経営の象徴と言えるでしょう。この考え方は、以下の記事で解説している地域の文化をブランド化する戦略とも深く共通しています。

前提理解としてこちらの記事もご覧ください：なぜ2026年ホテルは「再生型」経営で高単価を維持できるのか？

なぜ「国の重要文化財」をホテルとして活用するのか？

重要文化財をホテル化する最大の理由は、「保存コストの自走化」にあります。文化庁や自治体の調査によると、指定文化財の維持には年間数百万円から、大規模な修繕時には数億円の費用がかかるケースも珍しくありません。これまでは公的な補助金や拝観料に頼ってきましたが、人口減少に伴う税収減や観光ニーズの変化により、それだけでは維持が困難になっています。

1. 維持管理費の圧倒的な不足
屋根の葺き替えや耐震補強など、文化財としての価値を維持するための工事には特殊な技術が必要であり、一般建築の数倍のコストがかかります。宿泊施設として高単価（ADR）を設定することで、持続的な修繕積立金を確保することが可能になります。

2. 観光庁による「歴史的資源の活用」推進
日本政府（観光庁）は「歴史的資源を活用した観光まちづくり」を推進しており、古民家や城郭、重要文化財での宿泊（城泊・寺泊など）に対して支援を行っています。これにより、法的な規制緩和（消防法や建築基準法の特例適用）が進み、以前よりもホテル化へのハードルが下がっています。

3. 富裕層インバウンドの「本物志向」への対応
2026年のインバウンド市場において、欧米豪を中心とした富裕層は「規格化されたラグジュアリー」よりも「その土地の歴史が息づくユニークな宿泊体験」を求めています。重要文化財に泊まれるという事実は、それ自体が世界レベルの広告宣伝費に匹敵する集客力を持ちます。

歴史的建造物をホテル化する3つの大きなメリット

経営的な視点で見ると、既存の建物を活用することには新築にはない優位性があります。

1. 初期投資の「建物構造体」コストを抑制できる

建築資材や人件費が高騰し続ける2026年において、ゼロから建物を建てるコストは数年前の1.5倍以上に達しています。歴史的建造物の場合、基礎や骨組みが既に存在するため、内装や設備（水回り）の更新に投資を集中させることができ、資産価値の高い施設を効率的に構築できます。

2. 圧倒的な「参入障壁」による独占的価値

歴史は金で買うことができません。100年以上の年月を経て醸成された雰囲気や意匠は、新築のデザイナーズホテルがどれだけ模倣しても再現不可能です。この「代替不可能性」が、近隣の競合ホテルとの激しい価格競争から脱却する最大の武器となります。

3. 地域コミュニティとの強力な連携

文化財の活用は、地域住民にとっても「誇りである建物が守られる」というポジティブなメッセージになります。これにより、地元の食材提供や伝統工芸品とのコラボレーションがスムーズに進み、地域全体を巻き込んだ「面」での観光展開が可能になります。これは、以下の記事で述べている「地域体験」を重視する戦略とも合致しています。

深掘り記事：2026年、ホテルは「地域体験」が勝負！MUJI流・脱箱型戦略とは？

文化財ホテル運営における「避けて通れない」3つの課題と対策

メリットが多い一方で、現場のオペレーションや経営判断においては、通常のホテルとは異なる高度なスキルが求められます。

課題1：快適性と保存のコンフリクト（対立）

実態：断熱性が低く、冬は寒く夏は暑い。また、防音性が低いため隣室や外の音が響きやすい。
対策：建物の外観や構造に影響を与えない範囲で、最新の真空ガラス（ペアガラス）を導入したり、床暖房を設置したりする「見えない快適性」への投資が必須です。また、あらかじめ「歴史的建造物の特性」を予約時にゲストへ伝え、期待値を調整する「期待マネジメント」が重要になります。

課題2：消防法・建築基準法への適合コスト

実態：重要文化財を宿泊施設として使う場合、スプリンクラーの設置や避難経路の確保が義務付けられますが、壁を壊したり配管を露出させたりすることが制限されます。
対策：文化庁や所轄の消防署と計画段階から綿密な協議を行い、文化財の価値を損なわない特殊な防災設備の導入（例：目立たない隠蔽型スプリンクラーなど）を検討する必要があります。これには専門のコンサルタントや建築家の知見が欠かせません。

課題3：スタッフに求められる「ストーリーテラー」の資質

実態：単にチェックイン業務を行うだけでは、ゲストは「不便な古い宿」という印象で終わってしまいます。
対策：スタッフには、その建物の歴史、当時の豪商の暮らし、建築意匠のこだわりを語れる教育が必要です。これこそが、AIには代替できない「感情価値」の提供に繋がります。

あわせて読みたい：なぜ今、歴史的ホテルで働くのがキャリアを爆上げするのか？

2026年のトレンド：ヘリテージホテルが選ばれる理由

経済産業省のDXレポートや観光庁の市場データによれば、2026年の旅行消費額は「宿泊」そのものよりも「体験」に配分される比率が高まっています。特に、日本の伝統的な「商家」や「蔵」を活用したホテルは、以下の理由で選ばれています。

このように、旧相馬家住宅のような事例は、単なる函館のニュースに留まらず、日本の観光業が「量から質へ」と転換するための試金石となっています。歴史的建造物で働くホテリエにとっても、専門的な知識と高い接客スキルが求められるため、市場価値を高める絶好の機会と言えるでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q1：重要文化財をホテルに改装するのは違法ではないのですか？

A1：違法ではありません。ただし、現状変更を行うには文化庁の許可（現状変更許可申請）が必要です。文化財としての価値を損なわないことを前提に、耐震補強や設備更新が認められます。近年、政府が文化財の活用を推奨しているため、許可の基準も「保存と活用の両立」を重視する方向へ柔軟化しています。

Q2：宿泊料金はどのくらいに設定されることが多いですか？

A2：一般的には高単価になります。維持管理費を賄う必要があるため、1泊1室あたり5万円〜20万円、城泊などの特殊な事例では100万円を超えることもあります。旧相馬家住宅のような豪商邸宅の場合、ラグジュアリー層をターゲットにした価格設定が一般的です。

Q3：建物が古いと、地震や火災が心配です。

A3：ホテルとして営業するためには、最新の消防法や耐震基準を（特例適用を含め）クリアする必要があります。むしろ、ホテル化にあたって最新の防災設備が導入されるため、一般公開のみを行っていた時期よりも安全性は高まるケースが多いです。

Q4：古い建物特有の「ニオイ」は対策されていますか？

A4：非常に重要なポイントです。カビや建材のニオイはゲスト満足度を著しく下げます。専門の消臭技術や、建物の通気性を確保した上での空調管理、さらには香りの演出（ディフューザー）などを組み合わせてマネジメントされています。

Q5：一般の人は泊まれますか？それとも会員制ですか？

A5：施設によりますが、多くのヘリテージホテルは一般予約を受け付けています。ただし、客室数が非常に少ないため、早めの予約が必要になることが一般的です。

Q6：スタッフは歴史の専門家である必要がありますか？

A6：学芸員のような専門知識までは必須ではありませんが、建物の由来や見どころを分かりやすく伝えるスキルは不可欠です。施設側でもスタッフ教育に力を入れているケースがほとんどです。

まとめ：歴史を「泊まって守る」新しい経営の形

2026年2月に内覧会が行われた函館「旧相馬家住宅」のホテル化は、日本の宿泊業界における一つの転換点です。これまで「保護の対象」でしかなかった歴史的建造物が、自ら収益を生み出し、その利益を保存に還元する。この循環こそが、文化財を真に守るための唯一の道かもしれません。

ホテリエが取るべき次のアクション：

• 歴史的価値の再定義：自社施設や周辺地域に眠っている「歴史的なストーリー」がないか再発掘する。
• 高付加価値化への挑戦：単なる「寝る場所」の提供から、文化体験という「感情価値」の提供へシフトする。
• 専門知識の習得：文化財活用や地域連携に関する知識を深め、これからの時代に求められる「専門職」としてのキャリアを築く。

歴史的建造物の活用は、運用負荷は高いものの、それを上回る「ブランドの唯一無二性」をもたらします。2026年、私たちは「宿泊」という行為を通じて、日本の歴史を次の100年へ繋ぐ担い手になろうとしています。

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