ホテル倒産はなぜ急増？老朽化の壁を乗り越えるリノベ判断とDX戦略

はじめに：好況の裏で進む「老朽化倒産」の深刻な構造

2026年現在、日本の宿泊業界は訪日客（インバウンド）需要の回復により、ADR（平均客室単価）やRevPAR（販売可能客室あたりの収益）が過去最高水準を記録する好調なフェーズにあります。しかし、その華やかな経済状況の裏側で、地方や中小規模の宿泊施設では倒産・廃業が急増しているという、構造的な二極化が進んでいます。

株式会社帝国データバンクの調査（2026年2月公表のプレスリリースを参考）によると、宿泊業の倒産件数は2年連続で増加し、特に目立つのが「老朽化倒産」です。なぜ、これほどまでに需要が回復している状況下で、旅館やホテルが設備老朽化を理由に事業継続を断念せざるを得ないのでしょうか。

本記事では、この宿泊業の倒産増加の背景にある構造的な課題を深く掘り下げ、特に地方の中小施設が「老朽化の壁」を乗り越え、持続可能な経営を実現するための具体的な再生戦略と、経営判断の基準について、ホテル業界のビジネス実情に精通した視点から解説します。

結論（先に要点だけ）

• 宿泊業の倒産は2年連続で増加しており、特に建物の老朽化を直接的な原因とするケースが目立っています。（出典：帝国データバンク）
• 背景には、需要回復が都市部や高級ホテルに集中し、地方・中小施設が過去の負債や人件費高騰により、リニューアルに必要な設備投資資金を捻出できない構造があります。
• 「老朽化倒産」を防ぐには、場当たり的な修繕ではなく、長期修繕計画に基づいた資金計画の策定と、資産価値を維持するためのメンテナンス管理のDX化が急務です。
• 生き残るための戦略として、単なるリニューアルではなく、地域資源やニッチな顧客体験に特化する「高付加価値化」への大胆な転換が求められています。

なぜ好況でも倒産が増える？「老朽化倒産」の構造的背景

宿泊業の倒産増加は、一見すると現在の旅行需要の高まりと矛盾しているように見えます。このパラドックスの根底には、コロナ禍を経て加速した業界の「二極化」と「投資の遅れ」という複合的な問題があります。

事実確認：宿泊業の倒産動向（帝国データバンク調査に基づく）

帝国データバンクが公表した調査データ（2026年2月）によると、宿泊業の倒産件数は増加傾向にあります。この倒産増加を牽引しているのが、特に地方の小規模な旅館やホテルです。

これらの施設は、コロナ禍で売上が激減した際、ゼロゼロ融資などの公的支援を受けて一時的に延命しましたが、需要回復期に入っても十分に稼働率や客単価（ADR）が戻りませんでした。特に問題となっているのが、以下の2点です。

1. 設備投資の遅延：コロナ禍で既存の資金を温存せざるを得ず、老朽化した建物の大規模修繕を先送りした結果、限界を迎えた。
2. 需要のミスマッチ：回復した訪日客需要は、主に大都市圏や高価格帯のラグジュアリー層、またはLCC利用の低価格層に二極化し、中途半端な価格帯の地方中小施設が取り残された。

「老朽化の壁」：経営を圧迫する見えないコスト

「老朽化倒産」とは、直接的には施設の老朽化が原因で、修繕費が賄えない、または安全性の問題から営業継続が困難になることで倒産に至るケースを指します。ホテルや旅館にとって、老朽化は単に見た目の問題ではありません。収益構造を根本から蝕む深刻なリスクです。

1. 突発的な修繕コストの増大

老朽化した給排水管、空調設備、エレベーターなどは突発的な故障リスクが高まります。特に配管の漏水やボイラーの故障は、営業停止や巨額の修繕費に直結します。場当たり的な緊急対応は、計画的な修繕に比べて割高になります。

2. 収益機会の損失と評価の低下

設備が古いと、客室や共用部の内装が陳腐化し、顧客体験（CX）が低下します。結果として口コミ評価が下がり、高単価での販売が困難になります。現代の旅行者は、宿泊料金に見合う清潔感と快適性を重視しており、老朽化は直接的に収益（ADR）を奪います。

3. エネルギー効率の悪化

旧式の空調や給湯設備は、最新のものに比べてエネルギー効率が著しく低く、高騰する光熱費をさらに押し上げています。これは、ホテルの最も大きな変動費の一つである光熱費を削減できないことを意味し、利益率を圧迫します。

【現場の課題】「老朽化」が現場運用にもたらす具体的な負荷

老朽化問題は、経営層の財務的な頭痛の種であると同時に、現場スタッフの運用負荷を劇的に高め、離職率の上昇にもつながります。

クレーム対応とレビュー悪化

老朽化設備から来るトラブル（例：エアコンの効きが悪い、水圧が低い、異音、カビ）は、ゲストの体験を損ない、結果として「設備が古い」というネガティブな口コミを誘発します。フロントスタッフは、本来の質の高いサービス提供ではなく、クレーム対応に追われることになります。

特に大浴場や水回りの清潔感に関する口コミは致命的です。清潔感は最新設備と同義ではありませんが、古い設備はメンテナンスが煩雑になりがちで、スタッフの負荷が高まります。

メンテナンス・管理体制の属人化

多くの地方中小ホテルでは、設備管理が特定のベテラン社員や外部の業者に依存しています。老朽化した設備の場合、標準的な修理手順が存在せず、過去の経験や勘頼りになりがちです。これにより、メンテナンスコストの透明性が失われ、適切な予防保全（PPM）が行えなくなります。

老朽化が進むほど、必要な修繕情報を一元管理し、計画的に実行できる仕組み（メンテナンス管理アプリなどの技術導入）が不可欠となります。これにより、場当たり的な修理を防ぎ、突発的なコスト発生リスクを減らすことができます。

老朽化倒産を防ぐための戦略：再生か、事業転換か

老朽化問題を抱える地方ホテル・旅館の経営者が今取るべき行動は、財務状況と建物の構造的課題に基づいて、「再生投資」か「事業転換・撤退」かを迅速に判断することです。

Step 1: 資産価値とリノベーション費用の厳密な試算

まずは、残された資産価値と、最低限必要なリノベーション費用の総額を厳密に算出します。

リノベーションとコンバージョンの判断基準

建物が構造的に限界に近づいている場合、無理なリノベーションは「焼け石に水」となり、資金難に陥るリスクが高いです。このような場合は、初期投資を抑えたホテル以外の用途へのコンバージョン（例：高齢者向け施設、アパートメント化）や、早期の事業売却（M&A）を検討することが、最終的な負債を最小限に抑える賢明な戦略となります。

過去には、ホテル建設費高騰の中で、新築を避け既存施設をいかに効率的にリノベーションするかが重要なテーマとなっていました。こちらも参考にしてください。ホテル品質は崩壊寸前？オーナーを救うリノベ効率化の全貌

Step 2: 投資後の「高付加価値化」戦略の実行

リノベーションを決断した場合、ただ内装を新しくするだけでは、すぐに再び老朽化の波に飲まれてしまいます。投資に見合う収益を確保するためには、ターゲットを絞り、圧倒的な付加価値を生み出す必要があります。

ターゲットの再定義とニッチ特化

地方の中小施設は、大規模なリゾートホテルや都市部の国際ホテルと同じ土俵で戦うことはできません。重要なのは「誰に、何を売るか」を徹底的に絞り込むことです。

• ウェルネス・デトックス特化：デジタルデトックス、食事指導、瞑想やヨガなどを組み込んだプログラムを提供し、ADRを引き上げる。
• アグリツーリズム/地域文化体験：農作業体験、地元の職人との交流など、地域資源を深く掘り下げた宿泊プランを提供する。
• 特定セグメントへの特化：ペット連れ専門、ワーケーション専門（高速Wi-Fiと作業環境整備）、特定テーマ（例：読書、ゲーム）に特化したコンセプトを採用する。

コストを抑えた「体験」インフラの構築

高付加価値化は必ずしも高額な設備を意味しません。既存の建物を活かしつつ、運営やサービス設計で価値を高めることが可能です。

1. 温泉・大浴場の徹底強化：老朽化が目立ちやすい大浴場こそ、リニューアルの目玉とします。清潔感とデザイン性にこだわり、地域のサウナブームなどを取り入れ、高評価口コミを誘発する「キラーコンテンツ」化を図ります。
2. デジタル体験の導入：セルフチェックインの導入や、客室でのタブレットによる情報提供を充実させ、人件費を抑えつつ、パーソナライズされたサービスを提供します。これにより、スタッフを付加価値の高い業務に集中させることができます。
3. 地域連携によるF&B強化：自前のレストランが赤字になりがちな場合（なぜホテルF&Bは赤字か？）、外部の地元の名店や人気シェフと提携し、食事体験を付加価値とします。これにより、F&B部門の固定費リスクを抑えつつ、質の高いサービスを提供できます。

資産価値の維持：メンテナンス管理のDX化

老朽化倒産の連鎖を断ち切るためには、建物の「長期修繕計画」を財務計画の中心に据え、その実行をサポートする仕組みを導入することが不可欠です。

メンテナンス計画の可視化と実行の徹底

過去、多くのホテル・旅館は、修繕費用を「経費」として処理し、長期的な「投資」として認識してきませんでした。しかし、修繕を怠ることは、建物の資産価値を直接的に毀損します。特に以下の3つのステップを実行すべきです。

1. 設備の台帳化：すべての主要設備（空調、ボイラー、配管、エレベーター）について、導入時期、メーカー、推奨される交換サイクルを台帳にまとめます。
2. 予防保全の予算計上：交換サイクルに基づき、5年後、10年後に必要となる大規模修繕費用を逆算し、毎年の収益から必ず引き当てます（積立金化）。
3. メンテナンス管理システムの導入：日々の点検記録や修繕履歴をデジタルで一元管理します。これにより、スタッフの入れ替わりがあっても、設備の状況を透明化し、次の修繕時期を逃さない体制を構築します。

このプロセスは、特に中小施設にとって運用負荷が高いと思われがちですが、最近では初期費用を抑えた宿泊施設向けのメンテナンス管理アプリなどが登場しており、既存のスタッフだけでも運用可能です。

資産価値の維持管理が疎かになると、施設の評価だけでなく、将来的な売却価格にも大きく影響します。計画的な管理こそが、現在のADR高騰の恩恵を将来にわたって享受するための鍵となります。

よくある質問（FAQ）

Q1: なぜ訪日客が増えても地方の中小ホテルは倒産するのですか？

A: 需要が「二極化」しているためです。訪日客の多くは、大都市や有名観光地の高級ホテル、またはLCC利用に伴う低価格帯の宿泊施設を選びます。中途半端な価格帯で老朽化した地方の施設は、高まる人件費や光熱費を吸収できるほどの集客力や単価上昇を実現できていません。

Q2: 「老朽化倒産」とは具体的にどういうことですか？

A: 建物の老朽化が進み、給排水設備や空調、耐震などの大規模な改修が必要になった際、その改修費用（数億円規模になることも）を資金繰りできず、事業継続を断念することを指します。単なる赤字倒産ではなく、設備投資の遅延が引き起こす構造的な倒産です。

Q3: 老朽化を防ぐための大規模修繕費はどの程度かかりますか？

A: 施設の規模や築年数、修繕箇所によりますが、配管やボイラー、エレベーターなどのインフラを総入れ替えする場合、数千万円から数億円単位の費用が必要となることが一般的です。新築時の建設費高騰も相まって、リノベーション費用も高止まりしています。

Q4: 資金がない場合、リノベーション以外に打てる手はありますか？

A: はい。「リノベーションによる再生」か「事業コンバージョン（転換）」かを判断します。構造的な老朽化が深刻な場合は、宿泊業としての再生を諦め、不動産としての売却や、初期投資が抑えられるアパートメントや高齢者施設への転換を検討することが現実的です。

Q5: 今から老朽化対策を始めるには、何から着手すべきですか？

A: まずは設備の現状把握と「長期修繕計画」の策定です。そして、メンテナンス管理を紙やエクセルから、デジタルシステムへ移行し、突発的な故障を未然に防ぐ「予防保全（PPM）」体制を構築することが重要です。これにより、将来的な支出を予測し、資金計画を立てやすくなります。

Q6: 地方の中小施設が高単価を実現するために必要なことは何ですか？

A: ターゲットを明確に絞り、「体験」に特化することです。単に宿泊する場所ではなく、「その地域でしか得られない価値」を売ります。例えば、地元の文化、ウェルネスプログラム、特定の趣味（サイクリングなど）に特化したサービスを提供することで、価格競争から脱却できます。

まとめ：資産価値の維持は、現代ホテルの最重要戦略

訪日客の増加とコロナ禍からの回復は、確かに業界に活気をもたらしました。しかし、その恩恵を享受できるのは、適切な投資を行い、施設とサービス品質を維持できたホテルに限られます。地方の中小宿泊施設にとって、今回の「老朽化倒産」の増加は、もはや他人事ではありません。

経営者は、短期的な人件費やマーケティング費用だけでなく、建物のメンテナンスと設備更新を「資産価値を維持するための最重要戦略」と位置づけ直す必要があります。老朽化による収益機会の損失と突発的なコスト増大は、経営の持続可能性を脅かす最大の敵です。

今こそ、メンテナンスのデジタル化を進め、建物の寿命を延ばす計画的な運用を取り入れ、さらに地域資源を活用した大胆な高付加価値化戦略によって、宿泊業の「二極化」の波を乗り越えることが求められています。