ホテル資産価値を倍増させた運営戦略！成功する代行会社の見極め方

結論（先に要点だけ）

ホテル運営代行会社（サードパーティ・オペレーター）であるValor Hospitality Partnersは、UK市場において5年間でポートフォリオを倍増させました。これは、オーナーや投資家が求める「商業的成果の提供」を徹底した結果です。

• 成長の核：単なる稼働率の向上ではなく、オーナーの資産価値（Valuation Growth Enhancement）に直結する収益の最大化（EBITDA向上）を最優先。
• 成功要因：テクノロジーとデータで裏付けられた「商業的成果」と、従業員を大切にする「卓越した企業文化」の両立。
• オーナーへの示唆：運営委託先を選ぶ際は、表面的なブランド力だけでなく、EBITDA実績、従業員定着率、オーナーへのガバナンス（説明責任）を重視すべきです。

はじめに：サードパーティ運営会社選びの失敗を防ぐには？

ホテル業界における「アセットライト戦略」の進展に伴い、ホテルオーナーが土地・建物を所有し、運営を専門の会社（サードパーティ・オペレーター）に委託するケースが世界的に増えています。しかし、単に有名な運営会社を選んだだけでは、必ずしも期待通りの収益や資産価値の向上は得られません。

2026年現在、グローバル市場で急速に存在感を高めているのが、Valor Hospitality Partnersです。彼らはこの5年間でUK（イギリス）市場でのポートフォリオを倍以上に拡大しました（出典：公式発表）。この驚異的な成長の裏側には、オーナーが真に求める価値、すなわち「例外的な商業的成果」を提供し続ける戦略があります。

本記事では、Valor Hospitalityの成長事例を基に、ホテルオーナーが運営委託を通じて資産価値を最大化するために不可欠な要素は何か、そして運営会社を選定する際の具体的な判断基準について、ホテル経営の専門的な視点から深掘りします。

Valor HospitalityはUKでなぜ急成長したのか？

なぜ5年間でUKポートフォリオを倍増できた？

Valor Hospitality Partnersは、2021年から2026年のわずか5年間で、UK内の管理ホテル数を17軒から40軒へと倍増させました。客室数も7,000室以上に達し、ホリデイ・イン・エクスプレスやハンプトン・バイ・ヒルトンなど、主要な国際ブランドのホテルも新たにポートフォリオに加えられています（出典：公式発表）。

この成長を支える根幹は、Brian McCarthy氏（Valor Hospitality UK President）の言葉にもあるように、「オーナーに対して例外的な商業的成果を提供する」という揺るぎないコミットメントにあります。彼らにとって運営とは、単に日々のオペレーションを回すことではなく、オーナーの資産価値そのものを高める投資活動なのです。

オーナーが求める「例外的な商業的成果」とは何か？

ホテルオーナーや投資家が運営会社に委託する最大の目的は、資産から生み出されるキャッシュフローを最大化することです。Valor Hospitalityが強調する「商業的成果」は、以下の指標に集約されます。

EBITDAの最大化と安定性

EBITDA（税引前・利払前・償却前利益）は、ホテル運営の純粋な収益力を示す最も重要な指標です。オーナーは、運営会社に対し、不確実な市場環境下でもEBITDAを着実に伸ばし、その予測可能性と安定性を高めることを要求します。Valorは、テクノロジーを活用したダイナミックなレベニューマネジメント（RM）だけでなく、コスト効率の高い現場運営を実現することで、EBITDA率を高める戦略に注力しています。

ROIC（投下資本利益率）の改善

ホテル経営における投資判断（例：客室改修、新規設備導入）は、必ずROIC（Return on Invested Capital）の視点で行われます。運営会社がCAPEX（資本的支出）をオーナーに提案する際、その投資が将来的にどれだけの収益改善と資産価値向上に結びつくかを明確に示さなければなりません。Valorは、このオーナー目線のガバナンスを徹底していると考えられます。

ブランドプレミアムの維持・向上

特定のブランド（例：IHG, Hilton）を冠するホテルにとって、運営会社のパフォーマンスはブランドの評判に直結します。優れた運営会社は、ブランド基準を維持しつつ、高い顧客満足度（GSSスコア）を達成することで、結果的にADR（平均客室単価）やブランドプレミアムを守り、将来的な売却時の評価（Valuation）を高めることができます。

運営の鍵：テクノロジーと「人」への戦略的投資

Valor Hospitalityの成功は、単に契約数を増やしたことではなく、「どのように」成長したかにあります。その差別化要因は、テクノロジーと人材戦略のハイブリッドなアプローチにあります。

テクノロジーによる業務効率化と収益の追求

現代のホテル運営では、PMS（プロパティマネジメントシステム）、CRM（顧客関係管理）、レベニューマネジメントシステムなどが深く連携している必要があります。Valorは、これらのテクノロジーをコアに据え、非効率な手作業を減らすことで、現場スタッフがより付加価値の高い業務に集中できる環境を整備しています。

これにより、収益管理の精度が上がり、現場のコスト構造も最適化されます。特に、グローバルに展開するポートフォリオ全体でデータを統合分析できることは、地域やブランドを超えた知見の共有を可能にし、個々のホテルの収益力を底上げします。

企業文化はコストではなく「商業的成果」のための投資

Valor Hospitalityは、「人」への投資を運営戦略の核としています。実際、同社は2年連続でThe Timesの「Best Places to Work（最も働きがいのある職場）」リストに選出されており、2025年にはホスピタリティ部門で最高評価を得ています（出典：公式発表）。

なぜ運営会社が「働きがい」に投資することが、オーナーの商業的成果につながるのでしょうか。それは、ホスピタリティ業界の構造的な課題である「高い離職率」と「サービス品質の不安定さ」を根本から解決するからです。

企業文化がEBITDAに直結するメカニズム

優れた企業文化は、コスト削減と収益増加の両面で作用します。特に人材が流出しやすい現在（2026年時点）、運営会社が従業員の定着に成功すれば、それは「予測可能な高収益」という形でオーナーに還元されます。

これは、単なる「いい人」を雇うという精神論ではなく、現場が自律的に動き、顧客価値を生み出せるような、明確な評価制度とキャリアパスを提供している結果です。（参考：なぜホテリエは流出する？「自律性」KPIで育成投資を回収する人事戦略）

採用戦略について悩んでいるオーナー様や経営層の方は、まず採用プロセスを根本的に見直すことが重要です。外部のリソースを活用し、採用・面接代行を検討するのも一つの手です。
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ホテルオーナーが運営会社を選定するための3つのチェックポイント

Valor Hospitalityの事例から学べるのは、優秀なサードパーティ・オペレーターを選ぶことは、単なる業務委託ではなく、投資判断そのものであるということです。オーナーが将来的な資産価値の最大化を目指すために、運営会社を選定する際に確認すべき具体的なポイントを解説します。

1. 「商業的成果」の明確な定義と実績（EBITDA基準）

運営会社が過去に達成した実績を、RevPAR（販売可能客室数あたりの収益）やADRだけでなく、「EBITDA率」と「GOP（営業利益）達成度」で評価します。

• EBITDA実績の検証：過去3〜5年間の類似アセットクラスにおけるEBITDAの推移と、ベンチマーク（競合他社や市場平均）に対する優位性をデータで示せるか。
• 提案内容の具体性：運営会社が提示する収益予測が、単なる理想論ではなく、どのような技術投資、人件費管理、コスト構造最適化によって実現されるのか、その具体的な裏付けがあるか。

2. 従業員満足度と定着率（企業文化の評価）

短期的な収益改善は可能でも、人手不足が常態化し、サービス品質が低下すれば、長期的に資産価値は毀損します。運営会社が「人」をどう捉えているかを確認することは、オーナーにとって非常に重要です。

• 離職率とGSSスコアの関連：運営会社の平均的な離職率を業界平均と比較し、その運営ホテルでのゲスト満足度スコア（GSS）との相関関係をチェックする。
• トレーニングとキャリアパス：現場スタッフのスキル向上やキャリア形成に対する具体的な投資計画があるか。特にAIや自動化が進む中で、ホテリエの市場価値を高める教育プログラムを提供しているか。（関連：ホテルAI投資は効率化ではない！資産価値を高めるオーナー戦略とは？）

3. オーナーへの透明性とガバナンス

サードパーティ・オペレーターは、オーナーの代理人として運営を行うため、透明性と説明責任（ガバナンス）が不可欠です。

• レポートとデータ共有：日々の運営状況や収益、コストに関するデータをリアルタイムまたは高頻度でオーナーと共有するシステム（例：統合された会計・運営ダッシュボード）を持っているか。
• 意思決定プロセス：重要な設備投資や人件費予算の変更などについて、オーナーの意向を反映させるための明確なコミュニケーションラインが確立されているか。

【比較】運営会社による資産価値向上の違い

運営会社を単なる「管理受託者」と捉えるか、「価値創造パートナー」と捉えるかによって、長期的な資産価値に大きな差が生まれます。以下の表は、一般的な運営代行と、Valorのように「商業的成果」に特化した運営会社の違いを示しています。

商業的成果特化型の運営会社は、単に「ホテルを管理する」だけでなく、市場の変化やテクノロジーの進化を先読みし、オーナーの資産の競争力を継続的に高める役割を果たします。

よくある質問（FAQ）

Q1: Valor Hospitality Partnersは具体的にどのようなサービスを提供していますか？

Valor Hospitality Partnersは、フルサービスのグローバルホテル運営会社です。運営管理に加え、買収、開発、資産管理（アセットマネジメント）、製品・ブランド選定、融資ソリューション、技術サービス、開業前準備など、ホテルのライフサイクル全体にわたるサービスを提供しています（出典：企業公式ページ）。

Q2: サードパーティ運営会社とブランド運営会社（マリオット、ヒルトンなど）の違いは何ですか？

ブランド運営会社は自社ブランドのホテル運営に特化し、ブランド基準の厳守を求めます。一方、サードパーティ運営会社（例：Valor Hospitality）は、様々なブランド（IHG、ヒルトンなど）のライセンスを取得し、オーナーの代わりに運営を代行します。これにより、オーナーはブランドと運営者を分けて選べる柔軟性が得られます。

Q3: ホテル運営会社が「Best Places to Work」に選ばれることは、オーナーにどうメリットがあるのですか？

運営会社が働きがいのある職場であることは、従業員の定着率向上に直結します。離職率が低いと、採用・トレーニングコストが削減され、サービス品質が一貫して高くなります。結果として、顧客満足度が向上し、リピート客が増え、ホテルの収益力（EBITDA）が高まるという形で、オーナーに直接的な経済的メリットが生まれます。

Q4: Valor Hospitalityが新規に加えたUKのホテルブランドは何ですか？

2026年の新規追加ホテルには、Crowne Plaza Aberdeen Airport、Holiday Inn Express Aberdeen Airport（IHGブランド）、Holiday Inn Express Trafford City、Hampton by Hilton Liverpool John Lennon Airport（ヒルトンブランド）が含まれます。複数の主要ブランドに対応できることが、彼らの強みの一つです（出典：公式発表）。

Q5: アセットライト戦略とは何ですか？

アセットライト戦略とは、ホテル企業が自社で不動産（アセット）を保有せず、ブランド力や運営能力（オペレーション）に特化することで、少ない資本で効率的に事業を拡大する手法です。不動産リスクを投資家やオーナーに移譲し、運営会社は安定したフィー収入を得ます。これにより、オーナーは専門性の高い運営会社のノウハウを活用できます。

Q6: ホテル運営会社の選定で、テクノロジー能力をどう評価すべきですか？

単に新しいシステムを使っているかではなく、システムがどれだけ統合され、データ活用に役立っているかを評価します。特に、PMS、CRM、RMシステムが連携し、リアルタイムで客室稼働、コスト、顧客プロファイルを分析できる環境を持っているかを確認すべきです。

まとめ：次世代のホテル運営会社は「価値創造パートナー」である

Valor Hospitality PartnersのUKでの急成長は、現代のホテルオーナーが何を求めているかを明確に示しています。それは、単なる「管理者」ではなく、複雑な市場環境と人手不足の課題を乗り越え、データと技術、そして優れた企業文化を通じて、ホテルの商業的成果を約束する「価値創造パートナー」です。

ホテルオーナーや投資家がこれから運営会社を選定する際には、表面的なブランドや規模だけでなく、EBITDA実績、従業員の定着率、そしてオーナーへの透明性の高いガバナンス体制を深く検証することが、将来的な資産価値を守り、最大化するための鍵となります。

2026年以降、ホテル運営会社の競争軸は、いかに効率的かつ継続的にオーナーの資産価値を高められるかという点にシフトしていくでしょう。